Weiterhin kräftige Aufwärtsbewegung der Preise für Wohnimmobilien
Mit den Preissteigerungen bei Immobilien steigen auch die Verkehrswerte im Rahmen der Immobilienbewertung. Generell ist aber festzustellen, dass viele Kaufpreisangebote vor dem Hintergrund der Betongoldeuphorie derzeit absolut überzogen sind.
Insbesondere ältere, meist stark mängelbehaftete Häuser im Stadtbereich werden oftmals zu überzogenen Preisen angeboten.
Umso wichtiger ist eine qualifizierte unabhängige Beratung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliengutachter im Rahmen einer Immobilienbewertung.
Im Monatsbericht Februar 2013 berichtet die Bundesbank über die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland 2012.
Hiernach hat sich die kräftige Aufwärtsbewegung der Preise für Wohnimmobilien in Deutschland im Jahr 2012 fortgesetzt. Im Vergleich zu 2011 hätte sich die Preisdynamik zwar in den Großstädten und Ballungsgebieten abgeschwächt, sie gewann aber sichtbar an Breite. So hätten sich die Preisimpulse von den Städten ins Umland, vom Neubau- ins Gebrauchtimmobiliensegment und von den Geschosswohnungen auf Einfamilienhäuser übertragen.
Darüber hinaus sei der Mietwohnungsmarkt erkennbar in Bewegung geraten. Seit 2010 sei der Mietanstieg bei neuen Wohnungen rund viermal, bei Bestandsobjekten rund dreimal so hoch wie im Durchschnitt der vorangegangenen Dekade ausgefallen. Er würde aber bislang bei Weitem noch nicht an die Steigerungsraten zu Anfang der neunziger Jahre heranreichen. Besonders kräftig hätte sich die Überlassung von Wohnraum in den Großstädten verteuert. Für Investoren haben Neuvertragsmieten eine wichtige Signalfunktion, da sie maßgeblich die erwartete Rendite und damit das Volumen des zusätzlichen Wohnungsangebots bestimmen. Die Regulierung von Mieten sei ein Eingriff in die Preisbildung, die nur aus guten Gründen in Erwägung zu ziehen sei. Die Bundesbank warnt deshalb davor, Mietsteigerungen bei Neuverträgen zu begrenzen. Dies würde nicht zu unterschätzende Risiken im Hinblick auf die Verzerrung marktgerechter Anreize zur Schaffung neuen Wohnraums bergen, die angesichts des verbreitet bestehenden Nachfrageüberhangs nach wie vor geboten sei.
Die außerordentlich günstigen Finanzierungskonditionen würden die die Wohnraumnachfrage in einem erheblichen Umfang stimulieren. Im Jahresdurchschnitt gewährten Banken Wohnungsbaukredite zu einem Zinssatz von 3¼%, wobei im zweiten Halbjahr 2012 der Durchschnittssatz für Hypothekendarlehen mit fünf- bis zehnjähriger Zinsbindung sogar unter die Marke von 3% gefallen ist. Der anfängliche Zins- und Tilgungsaufwand sei trotz des wegen gestiegener Häuserpreise in der Regel höheren Fremdfinanzierungsvolumens nochmals erheblich gesunken. Damit würde die Wohneigentumsbildung nicht nur im Vergleich zur Miete weiter an Attraktivität gewinnen, sondern würde unter den üblichen Kalkulationsgrundlagen auch für immer mehr Haushalte mit begrenzten Einkommensmöglichkeiten und erhöhten Erwerbsrisiken erschwinglich.
Es gelte daher, im Auge zu behalten, dass diese Sonderkonstellation nicht zu größeren Fehlallokationen führt, die Häusermärkte und Gesamtwirtschaft in der Zukunft belasten könnten. Im Fall weiterhin ausgesprochen günstiger Zinskonditionen ließe sich über striktere Beleihungsgrenzen dem Risiko mangelnder langfristiger Schuldentragfähigkeit entgegenwirken, so die Bundesbank. Hilfreich sei in diesem Zusammenhang auch die Praxis einiger Banken, von Anfang an höhere Tilgungsbeiträge zu verlangen. In den Ergebnissen des Bank Lending Surveys würde sich dies in einer wahrnehmbaren Verschärfung der Vergabestandards für Wohnungsbaukredite im Verlauf des letzten Jahres widerspiegeln.
Quelle: Monatsbericht Februar 2013 der Deutschen Bundesbank, S. 55
